Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, l’investissement locatif de tourisme ou de services est certainement une solution sur laquelle vous devez porter une attention. La location meublée non professionnelle –LMNP- a bien des atouts à faire valoir.
L’objectif ici est de vous présenter tous les avantages de ce dispositif qui s’adresse surtout aux investisseurs avec un budget limité, car les biens immobiliers achetés sont principalement de petites superficies, donc moins couteux à l’achat.
Le statut LMNP est l'une des formes d'investissement les plus attractives sur le marché de l'immobilier. Il permet à son détenteur de bénéficier d'avantages fiscaux majeurs, augmentant considérablement son retour sur investissement. La LMNP est une des plus vieilles lois françaises. Plus qu’une loi, c’est un régime fiscal qui permet d’investir dans l’immobilier. Le status LMNP date de 1949 et attire toujours les investisseurs. D’ailleurs, le profil de ses derniers tend à rajeunir – 45% des investisseurs ont moins de 30 ans. Les investissements locatifs sont de plus en plus populaires.
Pour en bénéficier, il est essentiel que le revenu locatif annuel total soit inférieur à 23 000 euros, et un formulaire spécial P0I doit être rempli et soumis au site Web du gouvernement au moins 15 jours après avoir déclaré le début de l'activité. A partir de là, les investisseurs peuvent choisir entre 2 régimes fiscaux : le Micro-Bic, le réel simplifié, chacun offrant des avantages différents en fonction de leur profil individuel.
Avant 2023, on pouvait aussi profiter du Censi-Bouvard. Mais ce dernier n’a pas été prorogé par la loi des finances et n’existe donc plus.
Le micro-Bic permet un abattement de 50% alors que le régime réel lui, porte sur la valeur du bien et du mobilier.
Comment fonctionne la location meublée non professionnelle
L’investissement est de type locatif. Vous achetez donc un bien immobilier uniquement dans le but de le louer. Vous devez louer le bien dans le mois qui suit son acquisition ou à la date d’achèvement si vous avez acheté le bien avant son achèvement.
La somme des loyers perçus doit être sous les 23 000€ ET doit être inférieure à 50% des revenus totaux du ménage.
Pour bénéficier de ce statut, le bien loué doit être considéré comme meublé selon les critères fournis par le gouvernement français. Cela signifie qu'il doit disposer de tout ce qui est nécessaire pour que les occupants puissent emménager avec leurs seuls effets personnels. Cela comprend des lits, une table de cuisine, des chaises, un réfrigérateur, etc. Pour vous assurer que votre bien locatif répond à ces critères et peut bénéficier du statut LMNP, vous pouvez consulter la liste officielle du mobilier pour les logements meublés sur le site du gouvernement Legifrance.
Défiscalisation en LMNP
2 possibilités pour défiscaliser en LMNP :
Micro-Bic
Ce régime fiscal intervient lors de la déclaration d’impôts. Il permet un abattage forfaitaire de 50% des loyers perçus. Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser les 72 600€.
Le régime réel
Ce régime fiscal permet de déduire l’ensemble des charges de l’investissement et la taxe foncière. L’amortissement du bien et des meubles est aussi déductibles. Il est automatiquement appliqué si les recettes locatives sont supérieures à 72 600€.
Liste des charges déductibles
- Taxe Foncière
- Frais de notaire et dépenses relatives à l’acquisition du bien immobilier
- Provision pour risque
- L’entretien du logement avec factures
- Assurance
- Gestion immobilière
- Honoraire des experts comptables
- Intérêt du prêt, frais de dossier, assurance.
- Frais de procédure si problème avec le locataire (si il y en a)
Conclusion
Parmi les 2 régimes, le micro-bic est par défaut celui retenu par les impôts, sauf si vous stipulez votre choix pour le régime réel. Ce dernier est beaucoup plus fastidieux que le premier, car il impose de faire des démarches administratives fiscales plus importantes. Toutefois, il peut s’avérer beaucoup plus avantageux au final.
Il faut donc bien comprendre le fonctionnement de ces 2 régimes afin de faire le meilleur choix.